Den richtigen Zeitpunkt erwischen

Die Immobilienverrentung lohnt sich besonders, wenn man sich die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarktes vor Augen führt. In den meisten Regionen in Deutschland sind die Immobilienpreise stetig am Wachsen und so kann die Immobilienverrentung als Gelegenheit wahrgenommen werden, eine Immobilie jetzt schon zu einem viel niedrigeren Preis als in zehn oder zwanzig Jahren zu erwerben. Gerade bei Einfamilienhäusern in Metropolen ist es sinnvoll, bereits jetzt zuzuschlagen. Da der Wohnraum in Metropolen immer knapper wird, kommt es gegenwärtig kaum noch zum Bau von Einfamilienhäusern. Damit möglichst viele Menschen auf einem Grundstück ihr Zuhause finden, wird verstärkt auf Mehrfamilienhäuser gesetzt. Wenn nun Einfamilienhäuser in den Metropolen immer seltener werden, ist es sinnvoll bereits jetzt den Deal zu machen.

Immobilienerwerb ohne Bankenfinanzierung

Eine Immobilienverrentung ist vor allem dann für Käufer interessant, wenn sie nicht selbst in die Immobilie einziehen wollen, sondern sie als Kapitalanlage erwerben. Je nachdem wie hoch die Einmalzahlung und die monatlichen Rentenzahlungen sind, kann darauf verzichtet werden, die Finanzierung durch eine Bank in Anspruch zu nehmen.

Mieter auf die man sich verlassen kann

Die bisherigen Eigentümer der Immobilie werden zu den neuen Mietern, denen man sein Vertrauen schenken kann. Sie werden die Immobilie weiterhin in einem guten Zustand erhalten und der Käufer muss keine Leerstände und die damit einhergehenden Verluste befürchten. Da das Mietermanagement viel Arbeit bedeuten kann, können Käufer den nächsten zehn oder fünfzehn Jahren, in denen sie ihre zuverlässigen Mieter haben, entspannt entgegensehen.

Wie geht es nach der Verrentung weiter?

Was nach der Verrentung passiert, ist eine individuelle Entscheidung des Käufers. Der Käufer sollte wissen, dass er in dem Fall eines zeitlich unbegrenzten Wohnrechts nicht voraussehen kann, wann er entweder selbst in die Immobilie einziehen, sie vermieten oder wann er sie weiterverkaufen kann. Viel häufiger wird die Immobilie jedoch erworben, um sie als späteren Wohnsitzt für die eigenen Kinder zu nutzen oder um sie weiterzuvermieten.

Ein lokaler Profi-Makler kann in jedem Fall dabei helfen, den richtigen Anleger für den richtigen Rentner zu finden. Beide Parteien zufrieden zu stellen ist eine Herausforderung, für die sich am besten ein Immobilienmakler mit seiner Expertenerfahrung eignet.

Möchten Sie Ihre Immobilie verrenten und sind sich nicht sicher, wer als Käufer in Betracht kommt? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Das Ertragswertverfahren richtet sich – wie der Name schon sagt – nach dem Ertrag, den eine Immobilie abwirft. Dieser wird auch Rohertrag genannt. Damit sind alle nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen gemeint. Allerdings geht es hier um die ortsüblichen Mieten und nicht um die Ist-Mieten.

Es geht also darum, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Deshalb wird das Ertragswertverfahren in der Regel unter anderem bei Mehrfamilienhäusern, Büro- und Geschäftshäusern, Einkaufszentren, Parkhäusern und Logistikflächen angewandt.

Bei diesem Verfahren werden der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Ausschlaggebend sind hier – wie bereits gesagt – die Mieteinahmen. Von diesen werden die sogenannten Bewirtschaftungskosten, also die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle abgezogen. Aus diesem Wert und dem Wert des Grundstücks ergibt sich anschließend der Gesamtertragswert der Immobilie.

Allerdings wird zwischen dem sogenannten vollständigen Ertragswertverfahren und dem einfachen Ertragswertverfahren unterschieden. Beim vollständigen Ertragswertverfahren wird die Bodenwertverzinsung in die Rechnung mit einbezogen. Die Bodenwertverzinsung wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Dafür wird der lokale Liegenschaftszinssatz aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse herangezogen.

Beim einfachen Verfahren werden der Grundstückswert und die daraus resultierende Bodenwertverzinsung nicht berücksichtigt. Sondern hier geht es ausschließlich um den Wert der auf dem Grundstück errichteten Immobilie zur Ermittlung des Verkehrswertes.

Der Wert des Bodens unterliegt natürlich Schwankungen. Der Wert des Gebäudes dagegen sinkt aber alters- und abnutzungsbedingt tendenziell. Das bedeutet also, dass sich die Miete zwangsläufig reduziert, wenn nicht kontinuierlich in ein Gebäude investiert wird.

Wie beim Vergleichs- und Sachwertverfahren können bestimmte Umstände und Gegebenheiten eintreten, die den Verkehrswert mindern oder erhöhen. Das heißt also: ein frisch saniertes Mehrfamilienhaus, bei dem die Aussichten auf hohe Mieteinnahmen nicht schlecht stehen, ist nicht vergleichbar mit einer Immobilie, bei der Fassade, Heizung oder Dach erneuert werden müssen.

Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist und ob das Ertragswertverfahren die richtige Methode ist, um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Eine Analyse des Baufinanzierers Dr. Klein ergab, dass die Preise für Immobilien seit 2015 um 14 Prozent gestiegen sind. Im Vergleich dazu: Ungarn – hier stiegen die Preise allein in diesem Jahr um 14 Prozent, laut Analyse von Eurostat. Im Eurostat-Vergleich liegt Ungarn somit auf Platz eins der Preissteigerungen für Immobilien in Europa.

Durchschnittlich stiegen die Preise für Immobilien in Europa um 4,2 Prozent. Das ergab ein Vergleich der Immobilienpreise im zweiten Quartal 2019 mit denen des zweiten Quartals 2018. Das Preiswachstum in Deutschland in diesem Zeitraum betrug 5,2 Prozent. Somit liegt Deutschland etwas über dem europaweiten Durchschnitt. Innerhalb Deutschlands jedoch gab es erhebliche Unterschiede bei den Preissteigerungen. Während zum Beispiel in Berlin die Preise für Wohnungen – laut Dr. Klein – um 9,3 Prozent gestiegen sind, stiegen sie für Häuser um 12 Prozent.

Obwohl die Preise für Immobilien in Ungarn so stark stiegen, sind die Immobilien dort immer noch günstiger als in Deutschland. Laut einer Studie der Beratungsfirma Deloitte zahlt man in Ungarn für eine Wohnung pro Quadratmeter durchschnittlich 1.323 Euro. In Deutschland dagegen liegen die Preise pro Quadratmeter für eine Wohnung mit durchschnittlich 3.405 Euro mehr als doppelt so hoch. Vergleicht man aber die Einkommen in Ungarn und Deutschland, so gleicht sich dieser Unterschied wieder aus. Denn während Immobilienkäufer in Deutschland etwa fünf Bruttojahreseinkommen für den Immobilienkauf ausgeben müssen, müssen die Ungarn etwa acht Bruttojahreseinkommen aufbringen.

Besonders in osteuropäischen Ländern zog das Preiswachstum an. Neben Spitzenreiter Ungarn stiegen die Preise in Kroatien um 10,4 Prozent, in Lettland um 9 Prozent und in Tschechien um 8,7 Prozent. Dennoch verzeichneten auch einige mittel- und westeuropäische Länder starke Preisanstiege. So betrug das Preiswachstum in Luxemburg 11,4 Prozent, in Portugal 10,1 Prozent und in den Niederlanden 8,3 Prozent.

Das einzige Land unter den 29 verglichenen europäischen Staaten, in denen die Preise sanken, ist Italien. Der Preisrückgang lag hier bei 0,2 Prozent. Italien spürt immer noch die weltweite Finanzkrise von 2007, die es besonders schwer traf. Seitdem sinken die Preise für Immobilien kontinuierlich.

Viele fragen sich jedoch, warum trotz der hohen Preise für Immobilien in Deutschland niemand vom Kauf abgeschreckt wird. Denn in vielen Städten geht das Wirtschaftswachstum schließlich leicht zurück. Experten vermuten, dass die derzeit niedrigen Zinsen für Kredite eine der Hauptursachen sind. Besonders kreditwürdige Immobilienkäufer können einen Zehnjahreskredit bereits mit einem Zinssatz von nur 0,4 Prozent bekommen. Somit ist sowohl für Immobilienverkäufer als auch für Immobilienkäufer im Moment eine gute Zeit.

Sie möchten wissen, wie viel Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie dafür bekommen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Nicht alle Angebote für Energieausweise sind seriös. Ist ein Energieausweis mangelhaft oder fehlt er spätestens zum Besichtigungstermin, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Achten Sie also darauf, von wem Sie Ihren Energieausweis erstellen lassen und dass Sie es rechtzeitig tun. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob Sie einen verbrauchsorientierten oder bedarfsorientierten Energieausweis benötigen. Ihr lokaler Profi-Makler weiß, welcher Ausweis der passende für Sie ist sowie wann und von wem er zu erstellen ist.

Der Energieausweis ist deshalb bei Verkauf oder Vermietung wichtig, weil er für Kauf- und Mietinteressenten eine Entscheidungshilfe ist. Denn der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie. Das heißt, er ermöglicht, die zu erwartenden Energiekosten abzuschätzen. Dabei können Eigentümer grundsätzlich frei entscheiden, welchen der beiden möglichen Energiepässe sie erstellen lassen. Jedoch müssen für den Verbrauchsenergieausweis einige Voraussetzungen erfüllt sein:

Der verbrauchsorientierte Energieausweis kann nur für Immobilien ausgestellt werden, die über fünf oder mehr Wohneinheiten verfügen. Es sei denn, der Bauantrag für das betreffende Objekt wurde nach dem 1. November 1977 gestellt, dann kann auch für ein Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen ein Verbrauachsausweis erstellt werden. Ein weiterer Fall ist: wenn das Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten zwar älter ist und vor dem 1. November 1977 errichtet wurde, aber bereits das energetische Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht oder dahingehend saniert, beziehungsweise modernisiert, wurde – auch in diesem Fall kann ein Verbrauchsausweis erstellt werden. Für alle anderen Gebäude ist der bedarfsorientierte Energieausweis Pflicht.

Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist preisgünstiger als der bedarfsorientierte. Der Preis hierfür liegt etwa zwischen 25 und 100 Euro. Dafür ist er jedoch auch weniger aussagekräftig als der Bedarfsausweis, der dafür aber 500 Euro oder mehr kosten kann. Der Verbrauchsausweis gibt Auskunft darüber – wie der Name schon sagt –, wie hoch die verbrauchte Energiemenge der Immobilie ist. Also wie viel Energie für Heizung und Warmwasseraufbereitung verbraucht wird. Zur Berechnung werden in der Regel die Energieverbrauchsdaten, zum Beispiel anhand der Heiz- beziehungsweise Brennstoffkostenabrechnungen, mindestens der letzten drei Jahre als Mittelwert zugrunde gelegt. Das ist dann natürlich vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängig, aber auch von der Dämmung der Immobilie.

Der Energieausweis wird in der Regel von qualifizierten und zertifizierten Fachleuten wie Energieberatern, Architekten, Bauingenieuren und Schornsteinfegern ausgestellt. Achten Sie darauf, dass Ihr Berater unabhängig ist. Lassen Sie sich deshalb von einem neutralen Immobilienprofi beraten.

Haben Sie Fragen zum Energieausweis? Oder suchen Sie jemanden, der sich um eine professionelle Erstellung kümmert? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Serie Immobilienvermarktung: 9

An den Innenwänden ist noch keine Tapete und der Boden ist noch Steingrau. Besichtigen Interessenten eine leere Immobilie, fällt es ihnen oft schwer, sich die leeren Räume eingerichtet vorzustellen. Das erschwert ihnen die Entscheidung für eine Immobilie. Mit Augmented Reality kann eine leerstehende Immobilie virtuell eingerichtet werden, während man sich in ihr befindet. Das kann Ihnen helfen, Ihre Immobilie zu vermarkten.

„Augmented Reality“ (AR) ist auf Deutsch „erweiterte Realität“. Mit Hilfe von Smartphone oder Tablet können Sie Ihre Umwelt filmen – in unserem Fall eine Immobilie – und sie live verändern. Mit einer entsprechenden App können Sie Farben an den Wänden oder Bodenbelag anpassen. Oder Sie können virtuell Möbel „einfügen“ und in den Räumen verschieben. Es lässt sich also die Einrichtung der leeren Immobilie planen und auf Smartphone oder Tablet sehen, wie es aussehen würde. Das kann zum Beispiel die App Amikasa 3D Designer. Auch Ikea bietet eine solche App an, mit der Sie Ikea-Möbel maßstabsgetreu und digital in ihre Umgebung einfügen können. Ebenso hat der Baddesigner Villeroy & Boch eine App, mit der sich Bäder planen lassen.

Sie müssen mit der virtuellen Einrichtung auch nicht bis zur Besichtigung warten. Schon bei der Erstellung von Immobilienfotos für das Internet oder das Exposé lassen sich leere Zimmer mit einer virtuellen Möblierung ausstatten. Das hilft Interessenten schon vor der Besichtigung, sich darüber klar zu werden, ob Ihre Immobilie etwas für sie ist. Bei der aktuell hohen Nachfrage können Sie so schon Interessenten herausfiltern und unnötige Besichtigungen vermeiden. Profi-Makler setzen das gezielt ein, um Interessenten zu selektieren.

Eine andere vergleichbare Möglichkeit ist, Interessenten eine virtuelle Besichtigung von deren Sofa zu ermöglichen. Durch Panorama-Aufnahmen oder 360-Grad-HDR- Bilder können sich Interessenten online Ihre Immobilie ansehen. Diese Fotos oder Videos lassen sich auch beliebigen Video- oder Immobilienportalen einbinden. So können Interessenten zu jeder Zeit und von jedem Ort aus Ihre Immobilie besichtigen. Das hat auch zusätzlich den Vorteil, dass Sie anhand der Nutzerdaten einsehen können, wer wirkliches Interesse an Ihrer Immobilie hat und wer nur mal „schnuppern“ möchte. So können Sie sich auf die ernsthaften Interessenten konzentrieren. Die Interessenten werden nämlich aufgefordert, ihre E-Mail-Adresse einzugeben, um alle Räume Ihrer Immobilie zu sehen. Zusätzlich wird registriert, wer sich wie lange in Ihren virtuellen Räumen aufgehalten hat.

Eine andere moderne Methode ist, eine Immobilie virtuell zu erstellen und einzurichten, um sie mit einer VR-Brille zu begehen oder als Film anzusehen. Egal ob Innen oder Außen, Keller oder Luftbild – alles kann betrachtet werden. Tageslicht oder Nacht lassen sich zusätzlich einstellen. Solche Tools lassen sich auf der Webseite Ihres Maklers implementieren. So machen Sie es Ihren potentiellen Käufern einfacher.

Möchten Sie wissen, wie Sie in Zukunft mit Augmented Reality unnötige Besichtigungen vermeiden können? Gerne können Sie sich an uns wenden. Wir stehen Ihnen beratend zur Seite.

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Viele wissen: bevor man sich scheiden lassen kann, muss man ein Jahr getrennt leben. Oft kümmern sich Paare danach, während der Scheidung, um die Aufteilung des Besitzes. Ein Paar, dem schon früher klar ist, dass eine Versöhnung ausgeschlossen ist, kann die Immobilie aber auch schon im Trennungsjahr verkaufen. Den Prozess der Scheidung vereinfacht das oft. Denn so kann der Verkaufserlös einfacher aufgeteilt werden und beide Partner können ihren Neuanfang planen oder eventuelle Bankverbindlichkeiten tilgen.

Wenn das Trennungsjahr vorüber ist, kann einer der Ehepartner den Verkauf der gemeinsamen Immobilie verlangen. Wenn der andere Ehepartner sich dem aber verweigert, kann er sogar verklagt werden, um seine Zustimmung zu erteilen. Dies kann aber zum Beispiel verhindert werden, wenn sich das Paar an einen zum Mediator ausgebildeten Immobilienprofi wendet. Denn dieser hilft bei der Abwägung der Interessen.

Entschließt sich das Paar dazu, dass die Immobilie später einmal an die Kinder vererbt werden soll, so kann sie beispielsweise auch vermietet werden. Mit den Einnahmen könnte auch der Kredit bei der Bank getilgt werden.

Es kann natürlich auch einer der Partner die Immobilie behalten. Allerdings muss dann der andere ausgezahlt werden. Kann sich das Paar jedoch nicht einigen, wie viel dem anderen zu zahlen ist, droht eine Teilungsversteigerung. Diese ist ein Teil der Zwangsversteigerung und kann von einem der Partner unabhängig beim Amtsgericht beantragt werden. Sie dient dazu, nicht teilbares Vermögen in teilbares Vermögen umzuwandeln.

Eine Teilungsversteigerung ist aber oft eine ungünstige Lösung. Denn häufig wird eine Immobilie auf diese Weise unter Wert verkauft. Denn auf solche Gelegenheiten warten viele Schnäppchenjäger. Der Partner, der in der Immobilie bleiben möchte, hat zwar auch die Chance, auf diese Weise den anderen Teil der Immobilie günstig zu erwerben, wenn er das Höchstgebot abgibt. Allerdings besteht auch für ihn das Risiko, dass er von einem anderen Bieter überboten wird oder dass ein anderer Bieter den Preis so weit in die Höhe treibt, dass der entsprechende Teil der Immobilie zu teuer wird. Bei diesen Kosten bleibt es jedoch nicht: Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro für einen Sachverständigen kommen dazu. Zusätzlich entstehen Kosten für den Notar sowie für das ganze Verfahren.

Als neutrale Instanz hilft ein Profi-Makler beiden Seiten, eine Teilungsversteigerung zu vermeiden und für die Ex-Ehepartner die optimale Lösung für die gemeinsame Immobilie zu finden.

Sind Sie unsicher, was die beste Lösung für Ihre Immobilie in der Trennungsphase ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Steigt radonhaltige Bodenluft aus dem Boden in Gebäude, verteilt sie sich in allen Räumen. Dabei ist in der Regel die Radon-Konzentration in der Luft in Keller und Erdgeschoss zwar am höchsten, aber auch in die oberen Etagen dringt Radon vor. Je mehr es sich dabei mit radonarmer Luft vermischt, sinkt natürlich auch die Konzentration. Allerdings kommt es aber auch vor, dass Baumaterialien Radon enthalten und freisetzen.

Laut BfS können circa fünf Prozent aller Todesfälle durch Lungenkrebs auf Radon zurückgeführt werden. Deshalb wird es als ernste Gefahr eingestuft. Da Menschen es weder sehen, riechen und schmecken können, atmen sie es unbemerkt ein. Je mehr Radon sich in der Atemluft befindet und je länger es eingeatmet wird, desto höher ist das Risiko, an Lungenkrebs zu erkranken. Ein Schwellenwert, unter welchem Radon mit Sicherheit ungefährlich ist, ist nach Angaben des BfS nicht bekannt.

Auf einer Karte des BfS lässt sich erkennen, das folgende Bundesländer besonders von einer hohen Radon-Konzentration im Boden betroffen sind: Thüringen, Sachsen, Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Dabei sind vor allem Immobilien gefährdet, die keine durchgehende Grundplatte aus Beton besitzen oder vor 1960 gebaut wurden und über keine moderne Feuchteisolation verfügen. Aber auch Immobilien, die nicht unterkellert sind oder wo sich Aufenthaltsräume im Keller befinden, sind besonders gefährdet. Ebenso erhöhen Spalten, Risse, Natursteingewölbe, offene Kellerböden, nicht abgedichtete Leitungsdurchführungen und Verbindungen zu unterirdischen Hohlräumen das Radon-Risiko.

Wer sich hier absichern möchte, dem empfehlen Experten, die Radonwerte in der eigenen Immobilie messen zu lassen. Radon-Messgeräte gibt es von verschiedenen Anbietern. Diese Anbieter werten anschließend die ermittelten Daten auch aus. Das kostet etwa zwischen 30 und 50 Euro – abhängig vom Anbieter. Zudem führt aktuell das BfS eine Studie zur Ermittlung der Radon-Konzentration in deutschen Wohnungen durch. Wer an der Studie teilnimmt, erhält die Messergebnisse aus der eigenen Wohnung kostenlos. Ob Sie sich noch anmelden können und wo erfahren Sie hier: https://www.bfs.de/DE/themen/ion/umwelt/radon/karten/studie.html

Als Sofortmaßnahmen vor einer Überprüfung empfiehlt das BfS regelmäßig zu lüften – „und zwar so, dass bereits nach wenigen Minuten die gesamte Innenraumluft ausgetauscht ist.“ Zusätzlich rät das BfS zur Abdichtung von Türen und Leitungen zum Keller sowie von Eintrittswegen des Radons ins Gebäude. Radonhaltige Bodenluft lässt sich auch absaugen, wenn der Baugrund durchlässig genug ist. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Radon-Fachmann beraten.

Möchten Sie wissen, wie radonhaltige Luft den Wert Ihrer Immobilie beeinflusst? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

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Anders als beim Vergleichswert- und Ertragswertverfahren wird beim Sachwertverfahren der Bodenwert getrennt von der Immobilie ermittelt. Abschließend werden beide Werte dann addiert. Der Wert des Grundstücks wird in der Regel mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Um dagegen den Wert des darauf befindlichen Gebäudes zu ermitteln, werden die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes – also der Sachwert – berechnet.

Bei dieser Berechnung spielen viele Faktoren eine Rolle. Nicht nur müssen Faktoren wie Wohnfläche, Bauqualität und Ausstattung hier berücksichtigt werden. Auch das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten werden hier in die Berechnung mit einbezogen. Dabei geht es darum, die Baukosten zu ermitteln, die entstehen, wenn das Gebäude in der gleichen Form jetzt nochmal neu gebaut würde. Für die angenommenen Herstellungskosten werden von den Wertermittlern spezielle Tabellen herangezogen. Denn im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus sind hier zum Beispiel die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt pro Quadratmeter niedriger angesetzt.

Von diesen Ergebnissen werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Sachverständige gehen bei einer Wohnimmobilie in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Pro Jahr mindert sich der ermittelte Wert eines Gebäudes um 1,25 Prozent. Zum Beispiel: Wurden Baukosten einer Immobilie auf 200.000 Euro errechnet und ist es bereits 10 Jahre alt, dann reduziert sich der Gebäudewert um 25.000 Euro auf 175.000 Euro. Mit umfassender Sanierung und Modernisierung kann diesem automatischen Wertverlust entgegengewirkt werden. So kann auch ein Haus, das um 1900 errichtet wurde, mit einer modernen Heizungsanlage, isolierten Fenstern und einer isolierten Fassade fast Neubaustand erreichen.

Zum Schluss kommt zum ermittelten Sachwert noch der Marktanpassungsfaktor. Dieser sorgt dafür, der ermittelte Wert der Immobilie auch in Relation zu vergleichbaren Immobilien steht. Dieser Punkt wird zu einem großen Teil von der aktuellen Nachfrage bestimmt. Also kurz erklärt: Eine Immobilie in einer strukturschwachen ländlichen Region hat in der Regel einen niedrigeren Verkehrswert als eine Stadtvilla im angesagten Villenviertel am Rande einer beliebten Metropole.

Sie möchten wissen, welches Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie das richtige ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

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In der Studie des CIMA Instituts für Regionalwirtschaft und des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung zeigen sich zwei Trends besonders deutlich: In der Bevölkerungsentwicklung gibt es nicht nur starke Unterschiede zwischen Ost und West, sondern auch zwischen Stadt und Land und Nord und Süd und: Die Bevölkerung wird fast überall älter.

Werte zwischen -24,7 und 16,5 Prozent

Die Regionen mit dem größten Bevölkerungswachstum und dem größten Bevölkerungsrückgang liegen erstaunlicherweise beide im Osten: Mit einem Plus von 16,5 Prozent im Vergleich zum Jahr 2017 erwartet Leipzig bis 2035 die am stärksten wachsenden Einwohnerzahlen. Besonders stark schrumpfen wird aller Voraussicht nach hingegen der Elbe-Elster-Kreis in Brandenburg.

Die Entwicklung in Leipzig ist stellvertretend für die der meisten Großstädte in Deutschland. Auch Metropolen wie Berlin, Hamburg und München werden weiterhin wachsen. Auf dem Land hingegen gehen die Bevölkerungszahlen nicht überall zurück. Vor allem in Süddeutschland können sich auch viele ländliche Regionen über reichlichen Zuwachs freuen. Die erhöhte Nachfrage spricht gerade in Städten, in denen der Wohnraum ohnehin schon knapp ist, auch für weiterhin steigende Preise.

Deutschland wird alt

Doch werden die Preise in schrumpfenden Regionen automatisch sinken? Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Entscheidend ist hier auch der zweite wichtige Trend: Die alternde Gesellschaft. Die wird dafür sorgen, dass in Deutschland auch in Zukunft weiterhin in allen Regionen gebaut wird. Denn eine veränderte Altersstruktur sorgt für veränderte Bedürfnisse. Gerade barrierefreie Immobilien dürften also immer begehrter werden.

Die Alterung der Bevölkerung ist auch für die Infrastruktur sehr wichtig. Sie wird vor allem auf dem Land stark zu spüren sein. Hier müssen Kommunen dafür sorgen, dass trotz sinkender Einwohnerzahlen eine ausreichende medizinische Versorgung, eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und genügend Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sind.

Gesamtbevölkerung sinkt um knapp ein Prozent

Die Gesamtbevölkerung soll übrigens noch bis 2024 weiter wachsen. Erst dann werden Zuwanderung und Geburten die steigende Sterberate nicht mehr ausgleichen können. 2017 lag die Einwohnerzahl bei ungefähr 83 Millionen Menschen. Bis 2035 wird sie auf rund 82,3 Millionen zurückgehen.

Beeinflusst der demographische Wandel auch den Wert Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns jetzt für eine professionelle Wertermittlung.

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Das Konzept der Immobilienverrentung ist leicht erklärt: Senioren, die in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten, verkaufen diese an einen Investor, der ihnen entweder eine Einmalzahlung, eine monatliche Rente oder eine Kombination aus beidem zahlt, behalten aber das Wohnrecht im ehemaligen Eigenheim.

Um zu ermitteln, wie viel ein Rentner für seine Immobilie bekommt, muss diese zunächst nach einem professionellen Verfahren bewertet werden. Der hierbei ermittelte Wert ist die Grundlage für Einmalzahlung und die monatlichen Rentenzahlungen. In unserem Beispiel gehen wir von einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro aus.

Als nächstes muss der Rentner sich entscheiden, wie hoch die Einmalzahlung ausfallen soll. Grundsätzlich gilt: Je höher die Einmalzahlung, desto niedriger die monatliche Rente. Entscheidet ein Investor sich nur für eine Einmalzahlung ohne monatliche Rente, erhält er jedoch trotzdem nicht den vollen Wert der Immobilie ausgezahlt. Der Nießbrauchwert, also das, was er monatlich an Miete zahlen müsste, wird vom Verkaufspreis abgezogen.

In unserem Beispiel gehen wir aber davon aus, dass der Rentner sich für eine Einmalzahlung von 200.000 Euro entscheidet, um seine Hypothek direkt abzuzahlen und sich eine große Reise zu finanzieren. Zusätzlich wird ein Sicherheitswert von 10 Prozent vom Verkaufswert abgezogen.

Die Basis für die Rentenberechnung sind damit 250.000 Euro. Davon wird nun der Nießbrauchwert abgezogen. Hierfür ist das Alter des Rentners relevant. In unserem Beispiel handelt es sich um einen 70-jährigen Mann. Statistisch gesehen wird er noch etwa 14 Jahre leben und müsste dementsprechend für 14 Jahre Miete zahlen. Die erwartete Restlebensdauer kann man in der Sterbetabelle des statistischen Bundesamts nachsehen. Die Immobilie ließe sich monatlich für einen Wert von 1000 Euro vermieten. Oftmals wird der Nießbrauchwert noch mit einem bestimmten Wert verzinst. Das lassen wir in unserer aktuellen Rechnung jedoch der Einfachheit halber außenvor.

Der Nießbrauchwert lege damit bei 168.000 Euro. Für die Rentenzahlungen bleiben also 82.000 Euro. Diese werden nun ebenfalls mit der statistischen Lebenserwartung verrechnet, also auf 14 Jahre aufgeteilt. Pro Monat würde der Rentner damit etwa 490 Euro zusätzliche Rente erhalten. Oftmals wird außerdem eine zusätzliche monatliche Zahlung für die Unterhaltung der Immobilie vereinbart.

Durch eine geringere Einmalzahlung könnte der Rentner in unserem Beispiel sehr viel höhere monatliche Zahlungen erhalten. Hier bietet es sich deshalb immer an, individuell zu schauen, welches Verhältnis aus Einmalzahlung und monatlicher Rente optimal ist.

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